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如何做好产业园区的五大定位

文章出处:   责任编辑:   发布时间:2018-11-16 11:28    点击数:-   【

对于操盘一个产业园区项目,要做好五大定位,其分别是:产业定位、客户定位、产品定位、财务定位和招商及运营定位。这些工作,就涵盖了产业园区前期报告的所有内容。不同的定位,适用于不同的开发时期。今天赢城智库给大家先聊聊产业定位。

产业定位——五大定位的核心

产业定位,位于五大定位之首,是整个定位体系的核心所在。在这里,我们主要一起探讨一下产业定位常见的目的、方法和常见的问题。

产业定位的目的

1、勾地目的

用产业来勾地,已经成为时下主流开发商向政府勾地的主要方法。从政府的角度看,政府更希望看到可以带动地方产业升级,推动地方产业结构转型。所以,切合政府意图的定位,更有可能获得土地。

以宝山区高境镇为例,宝山区政府希望以邮轮母港为切入点,打造成为吴淞口创新创业产业园,基于宝钢转型创新创业,通过科创,以物联网、人工智能等比较主流的产业,推动地方产业转型升级。

在这个时候,产业定位就要切合推动地方产业转型升级,以战略新兴产业为主,比如人工智能、物联网、智能制造等。假使在这个时候,我们给出的产业定位是物流仓储、贸易等(当地基础)比较低端的产业,那么勾地肯定会失败。

当然,现在高大上的产业定位政府听的多了。除了告诉政府要做这一块,还必须告诉政府你有能力去落实这些产业。政府会把亩均税收、亩均产值等写进拿地要求。

我司前期策划团队最近在杭州调研,某政府要求亩均税收60万,完不成的园区开发商需要把每年的差额费用补齐,50亩地话,每年要交给政府3000万。这个时候,有较多资源的企业具备较大的优势,传统房企在这个时候相对比较吃亏。相反,国有平台公司相对成功率会比较高。

2、给集团领导汇报

一般来说,这种情况存在于土地本来就属于集团公司,国有平台的,或者是某些集团公司下属的二级三级公司。在这个时候,做好产业定位的主要目的是给领导汇报,说服领导来支持这个项目。

这个时候,产业定位就需要符合我们所在集团内部的资源和集团领导的诉求,以及他们的政治效益和经济效益。

对于国有企业来说,政治上需要稳定,政治效益大于经济效益。本质上,这类报告是需要得到集团内部一个行政上面的支持。

3、指导产品定位

这个作用就比较关键了,对于不同的产业,其需求的产品类型存在一定的差异。做好产业定位之后,便可以根据该类产业的需求进行产品定位。

以宝山临港新业坊为例,这个项目在产业定位的时候有比较流行的电子竞技产业,所以在产品设计的时候,特地加了一个电竞场馆。因为电竞场馆对层高要求比较高,层高11.6米。同时,大型的电竞赛事,对用电量也有比较大的需求。因此,新业坊在供电上设计了较多的机箱,一共有6组机箱,共800KW。这些产品方面的问题都是由产业定位所确定的。 

在产业定位里面,需要做到产业链定位。对于某一类产业,可以细分很多的子门类,不同的门类也有着不同的需求,这个时候就可以用产业链条打开的思维来指导产品定位。做好产业链定位,就能对应装什么产品。

以机器人产业为例,做中试还是做研发,做初加工还是精细加工,这也就是常说的微笑曲线的哪一个环节。对于不同的地区,相同的大的产业定位,在产业环节上面,会存在一定的差异。

比如在人工智能、智能产品这一块,在上海基本上都是在做研发端,而对应的制造业,可能很多就会在广东那一带。因为不同的环节对产品载体的需求也不一样,研发是可以在楼宇里解决,中试就需要一定的车间载体,生产也分为轻生产和重生产,在上海轻生产都可以上楼,甚至到4层和5层,关于产品定位我会另起一个章节分析。

4、指导招商定位

产业定位好了之后,对于招商层面上,会有一定的借鉴意义。比如某智能网联汽车基地的项目,那么定位很简单,就是智能网联汽车上下游相关的企业,就往这个角度上去靠。基于前面的产业研究,后面有很多的招商队伍就会跟进来。

但是有的时候招商的人会质疑产业定位。因为有时候定出来的不接地气,太空中楼阁。从发展的角度去看一个区域,一个产业园区能不能填满,主要还是要看当地的企业。产业升级需要至少两到三年的时间。产业定位定的比较接地气,并且符合发展目标,才能让招商有的放矢。

比如郑州港区一个项目,当地有良好的生物医药的基础,通过调研,觉得做生物医疗流通确实靠谱。后来成立了一个专门的招商小组去攻生物医药流通协会的,一条大闸蟹穿起来,加上夫妻老婆店几千家,那么这些都可以重点去攻。

产业定位的四大逻辑

产业定位的方法众多,在这里,我们不单纯从理论模型的角度去分析方法,更多是站在战略的高度去探讨产业定位的逻辑,分别是数据和理论推导、访谈和调研推导、行政力量引导和适当的产业留白。

1、数据和理论推导

这个方法就是通过基础性的数据把目前的产业现状讲清楚,哪里是比较强的环节,哪里是需要补强产业链空白的地方,或者说是需要加强的地方。从咨询的角度来说,做好理论和数据是基本功。通过对产业链条的解剖,结合基地现状的数据,找出产业链条的空白环节进行填补。

以登封项目为例,通过对基地现状的分析,我们发现登封当地的非晶产业具有较好的基础,但是以生产为主,缺乏研发。那么这个时候,在产业定位上,就要一定程度上向有高附加值的研发端定。在产业链打开的过程中,做到尽可能的详细。

以沈阳苏家屯项目为例,我们在实际操作的时候,把每个产业链打开到三级门类,三级门类代表企业分布的产值,之后再通过模型和理论进行推导。

2、数据和理论推导

访谈就是和地方政府部门,相关的行业专家,相关的企业负责人等多聊一聊,聊着聊着,思路就出来了。这也是一个咨询团队的核心竞争力所在。

访谈工作另一个重点是在于获取相对比较封闭的产业数据,比如非上市公司的产值、利润、产品等敏感信息,这些会对产业定位产生比较大的影响。

比如我司前策调研团队最近在乌鲁木齐调研信息安全产业,通过和协会访谈,了解好多中低端的信息安全制造企业,比如制造道闸、岗亭等企业都躲在老经开区的破旧厂房里,由于不符合环评等要求,他们只能打一枪换一个地方,像游击队一样,日子过的较为清苦。如果能有园区统一为他们打造敞亮的载体,搞定环评,他们园区集中入驻,也解决了园区招商的问题。

3、行政力量引导

在国内,行政力量的引导是不可以忽略的。一方面,行政力量较为强大,可以通过行政力量将相应的资源进行导入。另一方面,在行政上的政治精英,都有一定的胆识和眼光,对区域的发展也相应了解的更多。

4、要进行适当的产业留白

也就是说,产业不要定的太死了,有适当的留白,为今后的发展留下一定的空间和余地。就像做规划也要留白,是一个道理。

产业定位的常见问题

在产业定位中,经常会遇到一些问题。第一个是不接地气,太过于空中楼阁。第二个是太过现实没有高度,也就是太接地气。第三个就是不够精准。

1、不接地气

在前面我们讲产业定位的时候,我们提到过这个问题。产业定位有的时候会出现很多空中楼阁的现象,在当地没有相应的产业基础,导致项目的落地性不强。

产业虽然可以一定程度上通过空降解决问题,但是不可能所有的项目和所有的去化都通过空降来完成。如果没有相应的产业基础,有太高的产业定位,这样去落一些产业的话,会存在较大的问题。对于这种问题,我们一定要结合实际情况去判断,不能太过空中楼阁。

2、太过现实没有高度

如果完全基于现实,没有对地方产业进行相应的拔高,地方政府可能会存在一定的意见和想法。除了把现状的事情理清楚,还要帮别人把未来的十年的事情也想清楚。

比如我们实操过的新疆项目,对于食品产业,新疆是相当的现实,但是我们还是考虑布一些电子信息产业,尽管目前新疆这类产业很少,但我们认为初级电子信息产业标准化程度高,可以快速复制,并从中部地区转移到新疆来。

从未来的眼光去看现在。因为产业进化是有时序性的,换一种说法,就是近中远期。再以某地家具家居产业项目为例,当地具有良好的家电基础,所以我们在考虑产业定位时,在近期我们将现有的家具企业进行整合,在中远期我们考虑发展智能家居。对于太过现实和不现实的问题,我们可以通过近中远期来梳理解决这个问题。

3、不够精准

也就是定位无法引导招商,把定位给到了招商之后,招商不知道干什么,不知道要招什么。这个问题可以通过缩小定位的范围,更精准的定位来解决。

产业定位作为五大定位中的灵魂核心,其重要程度不言而喻。做好产业定位,是前期工作的首要目标。近年来产业园区的发展迎来了黄金时期,一个合理的产业定位很大程度上会影响着项目的发展。

接下来我们来谈谈产品定位。产品定位直接影响到园区要做什么样的产品,如何开发。赢城从4个层面定义一下今天讨论的主题:

容积率:容积率是政府给定的规划条件,是产品定位的前置条件。对开发主体来说,产业园区想要突破容积率难度很大。

产业链:产业链决定产业园区做什么样的产品形态,尤其是通过产业链定位的产品还需要和容积率相匹配。

职住平衡:也就是产业产品、住宅/公寓产品和商业配套的比例。这关系到开发主体现金流的问题,配套怎么做,做多少,做住宅还是做公寓的问题。

分割面积:分割面积受政策限制,能不能分割,分割成多大体量。

 容积率 

容积率,本质上体现的是单位土地面积的产值和税收。比如,一亩地上种粮食,对比一亩地上做互联网产业的产品,当然是后者能够产生的产值和税收要高的多。

工业用地容积率是下限管理的,所以容积率对整个产业园的产品定位会产生较大的影响。一般情况下,产业园区的容积率会集中在2.0到3.5之间,比如在上海等一线和新一线的郊区容积率一般为2.0或者2.5,二线及三线城市周边大约在1.5-2.0左右。

另外,政府在对容积率进行一定限制的同时,会限制建筑高度。比如最近我在杭州绕城高速附近的某个地块做项目调研,这个项目的容积率限制是3.5,限高40m。对于这个限制条件,建筑形态大概就是8-10层,建筑密度会比较高。

在2.0-3.5的容积率下,如何去做产品定位,这是我们重点要考虑的。核心就是要招什么样的企业,定什么产业,什么形态,什么产业类型,企业的生产行为是怎么样的。

我们将企业分为两类,第一类是生产型(轻生产和重生产)。轻生产就是电子信息产品,食品加工,纺织等;重生产就是大型装备制造,机床加工等。第二类是高新科技类,可以生产上楼的。

重装备制造、生产加工等重生产类型的企业,一般位于偏郊区的地方,层高在6m以上,有的产业对产品承重要求比较高,有的产业类型设备可能要放在地面,需要加固地面。重生产类型的企业,生产不能上楼,最多做2层,层高控制在8米以下。

轻生产类型的企业,目前来说是市场关注最多的。这类企业大多位于城郊,最高可以做到4-5层。超过4层销售和租赁就比较困难,比如有的厂房因为成本考虑不做电梯,那么产品上下楼,需要靠人力,所以4层以上产品难消化。

这其实和政府给定的高的容积率是矛盾的,但涉及到上位规划,政府无非是两种做法,一种是通过上位规划要求开发商导入一些符合容积率的产品。第二种,政府希望开发商做这样的产品,但是这种产品在当地难以导入,那么政府给定的容积率就让园区运营商比较为难。

轻加工类型的园区容积率一般在2.0-3.5,这种产品在没有限高的情况下,有些比较灵活的处理方式,比如,做些高低配,用一部分高层对冲容积率,其他作为多层。并且将高层放在后期开发,解决某些城郊用地的产业园区招商难的问题。

产品定位,本质上并不复杂,难就难在,要根据产品定位、企业定位、未来的企业发展、政府规定的容积率,把这些产品进行一个组合。还有一个大难题,就是和设计院的磨合,我们这种从市场角度出发的理念,设计师难以理解,所以我们也会找专业的设计师强排一下,要看一下效果。

 产业链 

产业链,从目前的产业结构和未来的产业结构上来看不会有太大的变化。就如微笑曲线,中间生产,两边是高附加值。如何减小产业链这个斜率,最主要的是提高产业链中下端生产制造环节的价值,这也是我们国家产业转型的一个重点的方向。

产业链是我们做产业定位的很重要的一个环节。比如说做生物医药,我们要知道生物医药在每个城市的环节不一样,产值不一样,产品不一样。比如上海既有研发又有孵化,同时在金山、张江、崇明、启东也有生产;武汉光谷也有生产制造;郑州的生物医药就是以流通为主,不涉及到生产制造和研发。

我们做产业定位,生产研发,中试和制造是完全不同的产业形态,不定产业链怎么定产品。生物医药的生产更复杂,涉及到污染、上下水,尤其是排水这一块。所以,生物医药的厂房大多会在顶层装一些重型设备,那顶层的承重就要重点考虑。

我们在一二线城市做的产业主要是偏向于微笑曲线两端的高附加值产业。而且,国家整体产业转移向三四线城市,即便在新疆,可能已经在承接中部地区的转移了,比如河南企业很多都到新疆乌鲁木齐去了,开发的时候先抓着当地的一些传统的加工制造,同时也想向高端产业方向去培育。更不用说中东部地区了。

 职住平衡问题 

这个命题开发商会比较关注。找我们做咨询的,有很多民营企业、实体企业、园区开发商、政府平台。大家都要考虑一个问题,财务怎么平衡。中国第一波产业就是政府提供免费的地,免费的政策,让大家来做生产,甚至提供税收优惠。对政府来说,能够提高城镇化率,解决人口就业。

但是现在不同,无论是政府平台公司,还是实体经济、民营开发商,都希望拿到一块产业用地,赚点资产的钱(短周期),而不是产业的钱(长周期),所以大家都在关注这个问题。

我们在中山接触一个项目,当地的一家做新材料的,自己拿了几块地,找我们做定位。可能我会跟他讲一些高大上的,怎么做产业孵化,怎么做产业生态圈,但是他想的是怎么来赚点钱。一开始做了两栋商业公寓,于是政府就对他有要求了,要求他每亩地税收至少得60万,整块地不少于3000万。税收不够3000万,不够的部分补给政府。所以说政府现在有很多招,想在政府这边做点擦边球很难。

所以,从职住平衡上来说,要进行产业园开发,你要考虑职工住在哪里的问题,而不是在这里搞点房地产开发,赚点钱。政府这里有几个紧箍咒,政府现在不考核土地财政了,对投资额、投资强度和GDP的有了考核要求。所以从顶层设计来说,想通过产业地产这个事儿赚不了钱。

住宅肯定不能做,最多产业加一点配套的公寓,满足园区职工的住宿需求,另外配套部分商业。

商业配套怎么做,这个问题要分开来看。在偏郊区的土地上,早期做商业肯定是不成熟的,要放在二期和三期来做,做些超市、食堂、书店等。第二个是城中心的旧改问题,城中心的旧改要加商业配套,需要不断的要跟政府磨。比如,上海现在对商业配套的比例要求是15%,一般开发商会超出一点,但对政府来说,如果引进的产业好,那就多给做一点商业,也能接受。

 分割 

分割多少面积符合当地的产业发展,需要平衡很多关系,平衡好产业的发展,平衡好开发商赚不赚钱,要考虑政府的政绩,考虑当地市场的需求。所以各地针对分割面积的政策也不一样。

分割面积涉及到土地的属性,工业用地的属性非常泛,近几年,各个地方政府有很多的创新型的产业用地,介于工业用地和商办用地之间,各地叫法也不一样,说白了就是让开发主体能够变现,能够做产业。

创新型工业用地,实际上就是给产业用地开了平衡现金流的口子。第一,平衡了企业主独立办公区和生产中试的需求;第二,平衡了开发主体的财务平衡。所以各地的分割面积规定不相同,有的分割到栋,有的分割到层,有的最小不小于300平。

所以,分割面积体现的就是政府和开发企业的一些博弈,以及市场,产业定位,企业的规模定位。企业的规划定位决定分割定位,所以分割面积也是企业关注的一个主要的话题。

文章转自:深圳房地产信息网http://news.szhome.com/291980.html,如有侵权请联系我们删除。

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