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土地开发规划之三个维度和五个要点-东莞厂房出租网

文章出处:   责任编辑:   发布时间:2019-12-12 14:27    点击数:-   【

广义上说,土地开发包括两个方向

一是把非农用地变成农用地或者

把低效农用地变成高效/高标准农用地

也叫做“农地开发”

二是把非建设用地变建设用地或者

把低效建设用地变成高效建设用地

也叫做“市地开发”

(这里东莞厂房出租网主要说的是第二个)

 

土地开发(市地开发)就是

城市建成区和规划建设区域

由非建设用地变成建设用地或增加

建设用地使用效能

包括新建开发与低效地再开发

 

我们简单的将其基本规划分为

3个维度+5个要点

首先,三个维度方面

 

1.新增&存量

从非建设用地变成建设用地的

就是新增开发

需要调整相关规判与

新增建设用地指标等相对复杂的手续

把低效建设用地变成

高效建设用地就是存量开发

手续相对简单

但涉及的利益关系相对夏杂

 

土地开发规划


2.成片&单宗

从空间上来看,相对于单宗地开发而言

宗地划分之前或多宗土地组合的

综合性开发就是成片开发

土地开发规划


3.一级&二级

从时序上来看

相对于常规的二级开发而言

土地使用权未出让

之前的开发就是一级开发

产业园区、城市新区、文旅小镇等

大型区域开发项目

往往都涉及到以上三个维度

也就是我们常说的一二级联动开发

 

再者,我们看要点方面

土地开发涉及到方方面面

是个复杂的系统工程

我们通常看到的拆迁、修路等

只是土地开发中的有形工作

规划调整等技术性工作与征地报批

各方利益平衡协议等法务工作

才是土地开发中的隐性核心

 

可以把土地开发过程抽象归类为五个要点

 

1.转

就是土地用途的转变或升级

既包括把农地转变成建设用地

也包括把已有的低用途低效能的

建设用地变成更高用途高效能的建设用地

比如把工业转变为住宅或商业

把建筑容积率调高

土地开发规划

 

2.整

就是把集体土地征为国有

改变土地性质、改变土地所有权人

土地开发规划


3.整

就是把零散地整理成

成片地并重新判分宗地

所谓零散地,既是宗地边界零散

也包括使用权人零散

所谓的重新划分宗地是根据

新的市场需要与上位规划编制的

控规而配套了相应的市政基础设施

土地开发规划


4.平

就是把毛地变成净地

拆出原有建筑物、构筑物

清理原有的林木清苗

并对地貌按规判进行平整

土地开发规划


5.炒

就是把生地变成熟地

正如瓜子等干果

需要炒熟炒热才好吃

才有好的卖相,才能卖出好价锌

股市需要炒,楼市需要炒

地市一样需要炒

土地开发规划


通常我们对“炒”有偏见、有误解

对地市来说,炒热、炒熟是火要的

但炒糊了或者恶意炒作就过了

 

就土地开发全过程而言

“转”和“征”是基本功,是基础动作

“整”是内功,是核心动作

“平”是外功,是有形的、看得见的动作

‘炒”是真正体现和挖掘

土地价值的高难度动作

此文关键词:土地开发规划

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