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厂房租赁如何避税才合理合法-东莞厂房出租网

文章出处:   责任编辑:   发布时间:2019-06-20 14:29    点击数:-   【

厂房租赁想要合理合法避税,也只能在房产税上面合理避税,因为实际的厂房租赁还涉及营业税、城建税、所得税、附加税、印花税,这些税种是不可能合理避税的。所以这篇文章讲厂房租赁如何避税是针对于房产税。下面东莞厂房出租网带你来了解厂房租赁如何避税才合理合法。(仅供参考!)

房产税

 

一、厂房出租变仓储出租

 

仓储出租这是指在约定的时间内将厂房转让他人使用的业务。仓储是指利用仓库、货场或其他场所代客储放、保管货物的业务。厂房出租由出租人按租金缴纳房产税,而仓储由保管人按房产原值缴纳房产税。

 

筹划要点:在房产税从价计征的税负明显低于从租计征的情况下,出租人可以变厂房出租为仓储保管合同,而达到少缴房产税的目的。当然,这个筹划是有前提条件的,即承租人租赁房产的目的是用来堆放、储存物品,如果不是这个目的,一般是不能按这个思路进行筹划的。

 

筹划风险:该筹划从税务角度是不存在风险的,但从出租变仓储就为出租人带来了新的经营风险,即出租人在仓储合同下必须承担货物的保管责任,发生损失要承担赔偿责任。因此,一般承租人拟储存的货物属于易保管且价值较低的情况下,该筹划才可行。如果仓储的货物价值量高,发生盗损的可能性较大,则该方案风险太大,不可行。

 

二、正确划分厂房和非厂房租赁的价款

 

根据相关规定,“房产”是以厂房形态表现的财产。厂房是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于厂房之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、室外游泳池、玻璃暖房等,不属于房产。

 

筹划要点:出租人在签订房产出租合同时,对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明,而达到少缴房产税的目的。比如,出租人既出租厂房也出租场地,既出租厂房也出租机器设备,如果出租人在租赁合同中能分别列明厂房租赁价款和非厂房租赁价款的,只要就厂房租赁价款部分按12%缴纳房产税。

 

筹划风险:主要纳税人是实事求是地进行价款划分,是正当的税收筹划行为,不存在风险。但是,出租人可能从少缴房产税的目的出发,刻意提高非厂房出租的价款,压低厂房出租的价款以达少缴房产税的目的。对此,部分地方税务机关已经联合物价、房产部门根据地段出台的厂房最低租金计税价格,如果出租人厂房租金明显偏低且无正当理由的,必须按照地税机关的足底租金计税价格缴纳房产税。

 

三、利用厂房转租合理避房产税

 

由于转租方不是厂房产权所有人,因此,转租方转租厂房时,只要按转租价款缴纳营业税,不需要缴纳房产税。

 

筹划要点:利用转租进行租赁房产税筹划,就和烟酒生产企业通过成立销售公司筹划消费税的案例相似。出租人可以成立一个资产管理公司,将拟出租的房产先以较低的价格假设M出租给该资产管理公司,然后由该资产管理公司统一按市场价格假设H出租房产。由于转租烟酒销售的增值税一样可以差额征税,而转租仍需要全额缴纳营业税的,因此,该方案多出一道营业税M×5%,节省一道房产税(H-M)×12%,只有当H>1.42M时,该筹划方案才可行。

 

筹划风险:由于出租房和资产管理公司是关联企业,他们之间的出租行为是关联交易,肯定要受到税务机关的厂房出租最低租金计税价格的制约,即使当地税务机关没有这个标准,税务机关肯定也要进行相应调整,即M的值会发生变化,这种方案就不一定会成功,还会带来了很大的不确定性风险。但是,如果出租人是准备对拟出租厂房进行翻新、装修1.42M时,该筹划方案才可行。即:如果出租人是准备对拟出租厂房进行翻新、装修改造后重新出租的话,出租人可以先将未改造的厂房先出租给资产管理公司,然后由资产管理公司对租入的房产进行装修改造后再转租,这种方案避税是比较合理合法的,筹划风险很低,值得大家尝试。

 

四、变厂房出租为厂房出租加提供服务

 

目前,出现了很多专门从事厂房租赁的公司,他们既出租厂房也负责为出租厂房提供物业管理服务。因此,利用物业管理合同规避房产税的现象比较普遍。

 

筹划要点:出租人可以通过提高物业服务的收费,降低厂房租赁的价格来达到少交房产税的目的。但出租房一般应有从事物业管理服务的经营范围,且确实在出租厂房的同时也在提供物业管理服务。

 

筹划风险:合理地利用物业管理服务收费来筹划出租房产税是合理的,但关键是这种方法在实际中往往被出租人滥用,导致恶意避税行为的发生。

 

由此产生的风险有如下几方面:

 

1、税务机关可能存在的最低租金计税标准是筹划的一个障碍。

 

2、一般正规的公司提供物业管理服务的收费,是一定要取得物价部门的收费许可的,价格也是要审批的。因此,出租方刻意抬高物业管理服务价格,不仅得不到税务机关认可,还可能由于不按收费许可证收费而受到物价部门的处罚。

 

3、如果出租方纯粹从逃避房产税的角度为出发点,没有提供物业管理服务而和承租方签订厂房租赁合同和物业管理服务合同的,在发生纠纷时可能会吃亏。实务中就有这么一个案例,某出租方没有提供物业管理服务,而和出租方签订了物业管理服务和厂房租赁合同,但到期承租方由于经营不善无法支付房租,出租方将其告到法院,承租方以出租房未提供物业管理服务为由,拒绝支付物业管理服务费。该理由得到了法院认可,出租方只能哑巴吃黄连,有苦说不出。

 

总的来说,厂房租赁合理避税还是很简单的,如果你想知道厂房租赁如何避税才合理合法,那么希望上面的4条厂房出租的合理避税信息可以对你有帮助。


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